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    济南房价凭啥“蹿”进全国前十?

      大众网记者 王宗阳

      9月19日,国家统计局发布消息:8月份济南新建商品房均价达到9518元,较上月上涨3.2%,创下近九年来的最高涨幅。此外,中国房价行情平台也在近日公布了8月份31个省会城市住宅房价排名,济南再创纪录——以11423元的均价跻身全国第10名。

      从去年8月到今年8月,济南房价一年涨幅高达16.59%!不光是市民害怕,开发商都“心慌”。大众网记者注意到,济南房价从今年2月份开始涨幅明显。究其原因,有各种利好政策的密集出台,也有房企与购房者联手“推波助澜”。大众网记者以时间轴为脉络,给您扒一扒济南的房价是怎样“窜”进全国前十的。

      

      一年来济南楼市价格变化图

    2016年1月,新房均价8491元 关键词:卖不动
    ——济南新建商品房需24个月才能去化完毕

      2016年1月份,是济南今年以来楼市最差的一月。根据有关部门统计数据显示,2016年1月济南新建商品房均价为8491元/平米,房屋库存至少需24个月才能去化完毕。这意味着,就算政府不卖地企业不盖房,济南的房子卖完至少也要两年时间。当时,开发商心情是极其崩溃的,因为老百姓都把钱揣在了兜里。

    2016年2月,新房均价8530元 关键词:政策发力
    ——房贷首付再下调,契税营业税都降了

      2016年济南楼市的火爆,始于2月。 2月2日,央行和银监会联手发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,规定在不实施“限购”措施的城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。此外,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

      好消息还在继续。2月19日下午,财政部发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

      2月25日,山东省财政厅、地方税务局、省住建厅联合发布契税调整新政:购房人跨区购买二套房,只要所在行政区域没有房产,可按首套房政策缴纳契税,即90平方米以下缴纳1%契税,90㎡以上缴纳1.5%契税。

      这两项利好政策一出,大大减轻了购房者交易成本,加速了投资性需要释放,为楼市火爆打下了伏笔。

    2016年3月,新房均价8585元 关键词:公积金
    ——济南公积金贷款额度提至70万,市民闻风而动

      今年3月,大众网记者在参加济南市委市政府发布会时,得知了一个重磅消息——住房公积金贷款额度提至70万!具体是: 两人及以上缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的最高可贷款额度由60万提高到70万元(在章丘、平阴、济阳、商河四县市申请住房公积金贷款的最高可贷额度由50万元提高到60万元);一人缴存住房公积金的职工家庭在市内六区购买自住住房、申请住房公积金贷款的最高可贷款额度由30万元提高到40万元(在章丘、平阴、济阳、商河四县市申请住房公积金贷款的最高可贷额度由25万元提高到35万元)。

      有专家直言,济南公积金新政落地,给楼市“买买买”定了基调。

    2016年4月,新房均价8683元 关键词:回暖
    ——政策利好促楼市“量价齐升”,比去年同期多卖6000多套房

      2016年4月,济南楼市政策无大的变动。政策利好对于楼市的影响逐渐显现,2016年4月济南商品房共计成交20865套,其中住宅成交13165套,占总成交的63%。相比去年同期的9972套增加了10893套,住宅成交增加了6241套。

    2016年5月,新房均价8724元 关键词:去库存
    ——山东连放“大招”:买房给3%-10%补贴,扩大棚改货币安置

      2016年5月份 山东省正式印发《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》。围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板“三去一降一补”五大任务,出台40条政策措施。其中对于房地产去库存,放了三个“大招”:

      第一,是扩大货币化安置比重,各地新启动的棚改项目总体上货币安置比例不得低于50%;支持房产租赁行业发展,对公共租赁住房免征房产税,建设占地按规定免征城镇土地使用税。

      第二,是逐步将符合条件的农民工、个体工商户等纳入住房公积金体制,允许企业、个人均按5%下限缴费,实现住房公积金低门槛、广覆盖。

      第三,是商品房库存较多的县(市、区)可根据购房支出给予3%-10%的补贴。

      “三策并举”,无疑给了房企更大的底气,也让购房者闻风而动,生怕房子买晚了会更贵。2016年5月,济南住宅市场迅速回暖,共成交9240套、107.68万平米,同比增加22.4%和28.2%,环比增加4.0%和5.5%。5月,济南市场库存已经不足12000套。持续升温的销售以及持续缩减的库存,引得各房地产商积极“补货”。同时,“新启动的棚改项目总体上货币安置比例不得低于50%”的政策让大量拆迁户手中持币,开启全城扫房模式,更加快了房价上涨。

      

      从去年8月到今年8月,济南房价一年涨幅高达16.59%,其中东部楼盘涨幅最明显。(记者 王宗阳 摄)

    2016年6月,新房均价8842元 关键词:“地王”
    ——市场良好促东部“疯狂拿地”,奥体附近房子“半年涨3000”!

      半年不到的时间里,济南房价不断上涨,除了密集出台的楼市利好新政外 ,还因为CBD、“地王”、轨交这三大济南“新气质”的助推。

      2016年6月29日,济南东部上演“地王”大战。唐冶片区8块土地的挂牌出让引发房企抢地大战。围子山组团三块土地的竞拍历时10小时,创下济南最长耗时土拍记录。部分地块楼面地价已突破7000元每平方米,创下唐冶片区地价新高。伴随着济南中央商务区规划和建设的正式启动,过去清冷的东部唐冶片区,如今成了香饽饽,附近的楼盘凡是沾上“CBD”的边,涨幅就很明显。其中,奥体片区半年来普涨3000元+,往东的汉峪金谷片区普涨2000元,再往东的唐冶片区普涨1000元。

      此外,2016年6月底,《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》政策落地,济南市将取消“唯一熟化人”拿地模式改为新模式——土地以“净地”交给政府,政府再组织进行招拍挂土地转让,各开发商均可参与。

      这无疑给开发商打了一针强心剂。6月底开始,唐冶片区多个在售楼盘涨幅明显,甚至部分开发商采取了捂盘惜售的策略。数据显示,6月到7月,济南东部绿地城均价每平方米上涨1100元,涨幅为15.94%。帝华鸿府均价每平方米上涨700元,涨幅12.07%;华夏帝苑均价每平方米上涨600元,涨幅为9.52%;恒大名都均价每平方米上涨725元,涨幅为8.87%。

    2016年7月,新房均价9178元 关键词:“破9”
    ——济南新房均价首破9000元超青岛,实现“12连涨”

      7月份的济南楼市,已经火得停不下来了。当月,济南新建住宅均价达到9178元/平米,并实现两个“壮举”——均价首破“9”、均价首次超越了青岛。至此,济南楼市已经疯狂连涨了12个月。尤其是从今年1月开始,济南楼市更加“狂暴”,新建住宅价格从1月的8491元/平米,涨到7月的9178元/平米,涨幅高达8.09%。

      或许你对这个数字没啥概念,但你看看其它小伙伴的价格:青岛以8852元/平米位列第二,威海、烟台房价均在6000元/平米,日照、东营、淄博则超过5000元/平米,潍坊、德州、菏泽、聊城则在4000元/平米左右。

      7月份,看到济南房地产业一片形势大好,“国民公公”王健林也坐不住了。7月底,他专门来济南签约,要在济南东城建一个630亿的超大型综合体。这个消息,给连涨了12个月的济南楼市又打了一针“强心剂”。

    2016年8月,新房均价9518元 关键词:“全国第10”
    ——济南房价涨疯了,首次“蹿”进全国前十强

      从7月到8月,济南的新房价格“蹿”得更快了。一位前往经十东路买房的市民王女士见证了“奇迹”——一经十东路的景和山庄,三室两厅的房子卖到16000元/平方米,而一个月前,“涨价大潮”还未涌动至此,当时的房价才是9600元。

      中国房价行情平台刚公布的8月份31个省会城市(含4个直辖市)的住宅房价排行情况,证明了上面这位王女士的感受绝非个案。8月,济南新房均价达到9518元,平均住宅价格则以11423元跻身全国第10名,与去年8月份相比涨了16.59%。看到这个消息,不少小伙伴表示已无力吐槽了。

      面对节节高升的房价,济南地产圈一位资深人士认为,有些楼盘压根就不值这个价,有的开发商是“趁火打劫”,随便找个理由就敢涨几千。此外,在购房者一方,当前的楼市除了满足住房刚需外,已成了许多人实现资产保值的投资品,“买涨不买跌”的现象不只是股票和黄金的专利,对房子也同样适用。

      另一个原因,政府在棚改项目安置补偿方案中,把货币化安置列为居民主要选择方式,也让大量拆迁户手中有了大笔购房资金。其中,济南就出台了引导征收拆迁群众选择货币化安置的政策,允许各项目征收主体以被征收房屋价值15%-20%的幅度设立货币化安置奖励资金。此前,二钢片区被划归为CBD片区后,拆迁补偿价格(住房补偿+奖励补偿)达1.5万/㎡。拆迁直接催生了一批“买买买”的购房大军,直接带动了CBD片区房价的新一波上涨。

    2016年9月,房价继续上涨 关键词:调控
    ——济南离限购还有多远?

      8月份以来,济南市出台了按月委托提取公积金的政策,职工与公积金管理中心签订协议后,每月15日公积金中心会把上月的还款额自动转入账户。这极大的简化了公积金的使用流程,也让购房者还款压力更小了。这个政策对楼市“金九银十”带来了积极影响,9月份济南房价依然上涨成为了定局。

      不过,一路飙升的房价,让购房者恐慌,也让不少开发商心慌,再这么涨下去,济南会不会像其他二线城市一样,遭遇政府新一轮的调控政策,实施“限购”踩刹车?

      目前,与济南相似的房价“疯长”城市有的已“顶不住了”。8月31日,排在房价全国第九位的武汉,连夜出台调控新政。这是继合肥、南京、厦门、苏州二线城市“四小龙”之后,第五个收紧政策的二线城市。新政实施后第一周,武汉的日均成交量断崖式下跌,仅为488套,而此前一周的日均成交量超1200套。随之而来的是业内对房价涨幅前10名城市大范围恢复“限购”的猜想。近期也有消息称,济南相关部门已开展关于限购政策的前期调研。

      济南这一轮房价上涨大潮,何时会出现拐点,让我们拭目以待。

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